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酒店投资:近距离开店的规则你执行了吗?

发表时间: 2021-09-08

  ①全季隶属于华住集团旗下,是华住集团的核心产品,品牌口碑及经营管理相对比较成熟;

  ③全季坚持以客户为中心,在安全环保、床具、布草等多方面优化细节,客户体验感好;

  ④全季的近距离开店规则,有明确的标准,并且在它的门店范围会严格遵守,基于这一点,在一定程度上提升了个人的安全感。

  远山是一名资深的酒店投资人。2006年,经济型酒店正处于迅速发展时期,他身边投资酒店的朋友,发展势头良好,于是,远山也试探性地进入到酒店投资领域。

  酒店总投资 I 预估1618 万(不含土建) VS 实际1737万(含土建及所有开支)

  单房投资I 预估13.6 万(不含土建) VS 实际14.6 万(含土建及所有开支)

  远山在西南做了十多年的酒店投资,对于所在城市的物业非常了解,手上好的物业资源也比较多,他说,“不好的物业从来不会去做投资,所以基本上投资不会有太大问题,回本都有保障。”

  门店物业地理位置佳,周围是商圈,交通便利。门店是几年前租下来的,价格比较合理。

  预估的单房投资13.6万,不包含土建。单房投资14.6万,包含土建改造费、300人会议室装修费等所有费用。他表示,全季的开发人员在投资预算中比较客观,在投测过程中遇到问题时能够及时回复。如果没有疫情发生,投资回报周期保守估计在五年内,但现在有疫情,投资回报周期预计要延缓一年。

  门店是采用全季的“精装交付”方式,通俗一点就是模块组装,省时省力,效率高,节约装修成本。

  远山表示,专业投资人或专业的装修公司愿意选择“精装交付”的项目,比如说,装修过这类“模块式”酒店或者中高档酒店,项目周期相对快一些。在筹建这一块,全季酒店已经很成熟了。

  他说,正常项目的筹建周期在五个月左右,算是比较快的,因为我们有土建改造,而且同时装修两个店,所以筹建时间看上去有点长,但也在自己的预测之内。

  这些年,远山积累了丰富的酒店装修经验以及专业的装修团队资源。他分享说,“即使现在装修新酒店,也能在五个月完工。装修时,要选择好的设计师,才能够保障装修风格符合品牌定位,符合酒店客群的定位。”

  相对于2020年,2021年(截至到8月份)的RevPAR和出租率均略有提升。

  自己对选择店长非常重视,全季对店长的管理中规中矩,平时还是要依靠投资人多监督。他说,“现在同质化竞争越来越激烈,之前集团想派店长去兼店,我们不同意,现在协商下来是重新给门店派一个店长过来。”

  现在加盟店的店长,综合素质普通没有十年前高,品牌管理水平一般。另外,很多店长年龄小,社会经验少。如果店长的流动性高,也会导致门店在经营成本上随之上涨,毕竟投资人要花时间与店长磨合、沟通,也是一种时间成本。很少有品牌是站在投资人角度为投资人负责地选择店长。

  别人看到我的门店生意不错,也跟着在附近开酒店,这个情况是有的,但也避免不了。华住的“近距离开店”规则还可以(在城市两公里之内,开店一年以上的酒店过夜出租率是否达到80%,是近距离开店的评估标准之一),现在倒是没有在门店周围开新店。有些品牌处理得不太好,投资人对于“品牌1.5公里内开店”问题还是比较敏感。

  远山选择投资全季,也是看重了华住体系的会员。他对集团的会员占比、会员复购率,是满意的。

  门店会员占比在60%—70%,OTA占比为10%,以携程为主,门店散客较少。

  日常运营物资大部分从平台采购,集采价格适中,产品质量好,比如布草、易耗品。

  提升对店长的管理,包括选人、用人、培训等方面。同时,建议站在投资人角度,改进店长兼店的策略,适度优化“用人”规则。

  1、选择好物业。酒店市场,也是物业市场的一面镜子。因为物业费用占据着酒店投资的重要份额,也影响着酒店投资回报周期。物业无论是自己买的,还是租的,根据所处城市和位置,能做中高端酒店就做中端酒店,否则的线、

  。业主要考察清楚打算租的物业业态处于什么样的市场状态。如果是老房子,那么土建部分就会特别多,土建多的话,就不太好控制了,因为涉及的改造及设计量比较大。如果物业是新房子,有窗户,外墙也做好了,主体组件部分齐全,那么可以预测筹建周期会在正常范围。3、

  。一些意向品牌看下来之后,要做对比分析。不管是身边人推荐,还是自己查阅信息获得的信息,不做对比分析,很难获得客观评判,毕竟钱是自己的,自己投资做决定,不能过于依赖他人,包括品牌方。4、

  。品牌方有自己的宣传,打个比方,正常的一个人,都是愿意将好的一面多做展示,而尽量回避自己的缺点,是很正常的,但要学会分辨。每一家品牌都不一样,投资人要认清,就算投资了10个项目,也不是每一个项目都能赚钱,就像一句老话说的:“常在河边走,哪有不湿鞋?”5、

  。对即将选择的加盟品牌要有足够的了解,要了解品牌的各项加盟标准,细化到每一个细节,不要怕问题多或麻烦,前期不问或问不明白,后续出现的问题就会多。深入了解品牌后,才能对酒店的总投资及项目周期有相对更准确的预算。6、

  。专业装修团队可能价格相对会高一点,但是他们专业的能力能为投资人节省时间成本和装修成本。如果没有装修或经营过酒店的投资人,对于装修的标准本身有欠缺,在整个装修过程中就会出现许多问题,投资人不满意,项目也不会顺畅,双方还会闹得不愉快。

  。现在酒店行业基本上是新手在做投资,资深酒店人已经知道怎么做以及如何去做了。身边的投资人基本上对酒店投资持观望态度,一部分人考虑转行,另一部分人想尝试投资其他行业或尝试其他板块,比如做单体酒店,因为运营好的单体酒店,做出了自己的品牌效应后,客人的忠诚度高。一些网红打卡酒店就是这种模式,房量小一点,投资成本相对低,没有其他“杂费”,有酒店投资经验的投资人,也可以往这个方向考量。